Densification

La mobilité douce progresse à Bussigny ; les habitants sont encore mieux reliés à Morges avec la nouvelle ligne de bus TPM 702. La ligne TL 17 répond aux attentes de la population, et d’ici l’arrivée du tram, d’autres mesures ponctuelles incitatives verront le jour en lien avec l’obtention du label Cité de l’énergie et pour le bien-être des Bussignolais-es.

 

Les locaux du collège en Dallaz et de la nouvelle salle de gymnastique en Tatironne abriteront notamment le Conservatoire de l’Ouest lausannois et permettront de mener des activités à la hauteur des attentes de toutes les classes d’âge. Quant aux personnes âgées, elles pourront bénéficier d’appartements protégés ou d’un EMS. L’intégration fait aussi partie des priorités de la Municipalité.

 

Dotée d’une vision « durable » depuis 2012, la commune de Bussigny a déterminé son idéal pour le développement énergétique du territoire à l’horizon 2030. Il s’agit de sensibiliser la population à la problématique des économies d’énergie, de contribuer à la réduction de la consommation et de développer et soutenir le recours aux énergies renouvelables. Les premières actions ont été lancées (photovoltaïque, mobilité douce, voiture au gaz naturel…). De quoi prendre le train vers une commune toujours plus saine, où il fait bon vivre. Une plateforme culturelle mise en route par les communes de l’Ouest lausannois planche sur de nouvelles offres culturelles ; la vie s’anime à Bussigny.

 

Les autorités bussignolaises encouragent le « vivre ensemble » en soutenant des centaines de manifestations et réceptions animées par les sociétés locales, et les élus de notre commune s’impliquent avec enthousiasme dans la vie citoyenne. Entre autres, de gros efforts sont faits pour encourager la lecture auprès des moins de 16 ans. La bibliothèque scolaire et communale est en réseau à l’échelle romande. L’accueil de jour des enfants de toute la région a pris son élan via l’association BussiVillAje. Et la Maison de la petite enfance tourne à plein régime, pour ne citer que ces exemples.

C’est un fait : le développement de la commune va engendrer de nouvelles dépenses d’infrastructures. En parallèle, cependant, il va générer de nouvelles recettes fiscales. A l’avenir, il s’agira de maintenir un bon équilibre entre les unes et les autres. La Municipalité y veillera. Elle a donné mandat à un bureau spécialisé de réaliser une étude prospective sur l’impact prévisible de l’urbanisation de la commune sur ses finances. Les résultats de cette étude seront utiles pour trouver le bon dosage entre les différents types de logements dont la Municipalité favorisera la construction. Ils permettront notamment de déterminer la part de logements hors marché libre que la commune peut se permettre d’accueillir.

 

Quoi qu’il en soit, pour la législature actuelle, la Municipalité a dit qu’il n’y aurait pas d’augmentation d’impôts liés à l’urbanisation de la commune. Elle réitère cet engagement. Au-delà, il n’est pas possible d’exclure que le développement souhaité et souhaitable de la commune nécessite de nouvelles recettes fiscales, notamment pour les infrastructures lourdes telles que le tram. Il est cependant trop tôt pour le dire et la Municipalité ne peut prendre aucun engagement à ce stade, ni dans un sens ni dans l’autre.

Dans une économie libérale, la création de nouveaux logements incombe aux entreprises privées, lesquelles possèdent les capitaux et le savoir-faire pour construire. En période de pénurie de logements, le pouvoir politique peut se donner pour objectif de soutenir activement la construction de nouveaux logements. C’est le cas actuellement dans le canton de Vaud où le Conseil d’Etat en a fait l’un des objectifs prioritaires de la législature 2011-2016. Il en va de même pour la Municipalité de Bussigny, qui souhaite contribuer activement à la lutte contre la pénurie de logements dans l’Ouest lausannois.

 

En matière de nouveaux logements, la politique de la Municipalité de Bussigny se décline de la manière suivante :

  • aux endroits adéquats, à savoir le long des axes de mobilité existants ou planifiés, la Municipalité soutient activement les projets privés visant à construire de nouveaux logements ;
  • sur les parcelles en propriété communale situées le long des axes de mobilité existants, la Municipalité s’engage à réaliser rapidement de petits projets de logement d’utilité publique ;
  • la Municipalité se porte acheteuse de terrains propices à la construction de nouveaux logements et elle invite les vendeurs potentiels à s’annoncer.

 

Dans tous les cas, les nouveaux logements qui seront construits répondront aux besoins de la population en terme de mixité sociale. La Municipalité veillera à maintenir l’équilibre entre les âges, les niveaux de formation et les nationalités, qui fait la force et donne sa qualité de vie de Bussigny.

Même si elle ne partage pas les arguments anti-tour et pense au contraire que celles-ci ont leur place dans la densification du Canton, la Municipalité prend acte de l’opinion exprimée clairement par une majorité de la population en septembre 2012. A l’avenir, sauf exception dûment motivée, elle utilisera sa marge de manœuvre pour que les projets développés sur la commune soient dépourvus de tours.

Dans le contexte économique actuel, sauf exception dûment motivée, il n’est pas prévu d’autoriser la construction de bâtiments offrant des surfaces exclusivement administratives et commerciales sur des milliers de mètres carrés. En revanche, il existe à Bussigny une demande insatisfaite pour de plus petites surfaces commerciales comprises entre 100 et 200 mètres carrés. Cette demande émane notamment de professions libérales (psychothérapeutes, avocats, dentistes, médecins, etc.) qui souffrent aujourd’hui de la pénurie en surfaces de ce type. Il est donc légitime d’introduire du commercial dans les projets de logements, d’autant plus que cela contribue à réaliser l’objectif de mixité fonctionnelle prônée avec raison par l’urbanisme moderne. Avoir accès, à Bussigny même, sans devoir se déplacer longuement, aux services proposés par ces professions libérales est un but déclaré de la stratégie de développement de la Municipalité. Aussi souvent que possible, il s’agit de créer de la proximité pour réduire les besoins en transport de la population.

Dans une société où chacun est libre d’aller habiter où bon lui semble, il n’est pas possible ni souhaitable de contrôler entièrement les flux migratoires. Cela dit, la Municipalité possède un certain pouvoir d’incitation dans la mesure où elle peut favoriser certains types de logement plutôt que d’autres, ce qui aura pour conséquence d’attirer certains profils socio-économiques plutôt que d’autres.

 

La Municipalité de Bussigny est attachée au principe de la mixité. Mixité entre logements et emplois afin d’éviter les cités dortoirs ou au contraire les zones de bureau qui se vident entièrement le soir venu. Mixité sociale aussi pour éviter la création de ghettos.

 

La Municipalité utilisera donc sa marge de manœuvre auprès des propriétaires pour que ceux-ci intègrent les exigences de la mixité dans leur programme et dans la typologie des logements choisis.

 

Actuellement, la commune de Bussigny jouit d’un bon équilibre social entre familles aisées et moins aisées, entre suisses et étrangers, entre jeunes et moins jeunes, entre emplois et habitants (avec un léger déficit du nombre d’habitants qui sera corrigé ces prochaines années). La Municipalité veillera à l’avenir à maintenir cet équilibre garant d’un niveau élevé de qualité de vie.

La commune de Bussigny possède un potentiel théorique de croissance de 8000 à 10’000 habitants. Il s’agit du nombre théorique total de nouveaux habitants qui pourraient venir s’installer dans la commune sur les 20 à 30 prochaines années si tous les projets actuellement recensés étaient réalisés. Ce potentiel théorique est susceptible de varier ces prochaines années en fonction de l’évolution de la conjoncture économique et démographique. Certains projets se réaliseront certainement, d’autres seront abandonnés ou remaniés. Toute prévision allant au-delà de dix ans est aléatoire. Même les prévisions à 5 ou 10 ans sont très difficiles à établir tant les incertitudes sont nombreuses. C’est la raison pour laquelle la Municipalité a renoncé à établir un scénario rigide du développement de la commune à dix ans. En revanche, après le référendum de septembre 2012, elle est parvenue à la conclusion qu’elle devait étaler dans le temps l’exploitation de son potentiel de développement. Sur la base de critères objectifs, elle a ainsi décidé d’introduire un phasage des projets. Dans tous les cas de figure, elle a pris l’engagement de limiter à 3000 au maximum le nombre de nouveaux habitants qui seront accueillis sur la commune d’ici à 2022.

Les professionnels de l’immobilier refusent en général de répondre à cette question. Pour une raison simple : la période de maturation d’un projet dépend d’un grand nombre de facteurs incontrôlables et peut ainsi fortement varier d’un projet à l’autre. Ce que l’on peut néanmoins affirmer sans risque de se tromper, c’est que le temps du développement immobilier s’inscrit dans le long terme. Les diverses études préparatoires (études sur l’impact environnemental, la mobilité, l’essor économique, la mixité fonctionnelle et sociale, la faisabilité financière, etc.) en vue de modifier l’affectation d’une zone peuvent facilement s’étaler, selon la taille et la complexité du projet, sur une période de 3 à 6 ans. Ensuite, les différentes phases légales (PDL, PPA, permis de construire) peuvent prendre, selon les cas, entre 18 et 36 mois chacune. Une fois ces différentes étapes franchies, le propriétaire dispose d’un permis de construire qu’il peut utiliser dans un délai de 2 ans, prolongeable une fois d’une année. Enfin, lorsque le premier coup de pioche a été donné, il faut compter plusieurs mois, parfois jusqu’à 3 à 5 ans selon la taille des projets, pour les travaux de construction à proprement parler.

 

Ainsi, entre l’idée initiale et l’arrivée concrète de nouveaux habitants dans un nouvel immeuble, il s’écoule en général de nombreuses années, entre 6 et 10 ans en moyenne pour les projets d’une certaine ampleur. Cette lenteur propre au développement immobilier est souvent sous-estimée dans les intentions politiques. Dans la plupart des cas, les prévisions relatives à la construction de nouveaux logements et à l’arrivée de nouveaux habitants sont beaucoup plus optimistes que la réalité du terrain.

Le débat autour du « doublement » de la population de Bussigny est un faux débat. A vue humaine, la population de Bussigny ne doublera pas et ce scénario déraisonnable ne verra pas le jour. L’eut-elle voulu que la Municipalité n’aurait de toute manière pas été capable d’atteindre un tel objectif en raison de la lenteur inhérente au développement immobilier (voir la question « En moyenne, combien de temps faut-il pour développer un projet immobilier ? »). Quoi qu’il en soit, la Municipalité a décidé de maîtriser sa croissance, raison pour laquelle elle a pris l’engagement de limiter à 3000 au maximum le nombre de nouveaux habitants venant s’installer sur le territoire communal d’ici à 2022. Elle se réjouit qu’à l’avenir les débats sur le développement de la commune portent sur cet objectif.

Dans tous les cas de figure, le développement de Bussigny se fera dans le moyen et le long terme. C’est une règle de base du développement immobilier : c’est une activité qui s’inscrit dans la durée. A Bussigny, à l’exception du projet dit des Jonchets, qui se trouve d’ores et déjà en phase de réalisation (le permis de construire sera délivré sitôt que la justice aura levé les derniers recours), aucun des autres projets n’aboutira concrètement à l’arrivée de nouveaux habitants avant 2018-2020 au plus tôt. Le déferlement subit de nouveaux habitants, qui inquiète une partie de la population, ne se concrétisera par conséquent pas. C’est une certitude. Craint par certains, espéré par d’autres, le « doublement de la population bussignolaise d’ici à 2020 » ne se réalisera pas. Force est d’ailleurs de constater que, entre 2010 et 2015, la population de la commune n’aura pratiquement pas augmenté. Pour la suite, la Municipalité a pris des mesures afin que l’arrivée de nouveaux habitants dans la commune se fasse de manière progressive et douce. Elle s’est notamment engagée à limiter à 3000 le nombre maximum de nouveaux habitants qui pourront venir s’installer sur la commune dans un horizon de dix ans (2022).

Les théories modernes de l’urbanisme valorisent la mixité. A la fois la mixité dite fonctionnelle et celle dite sociale. La première expression s’intéresse à l’équilibre, dans un quartier, entre ceux qui y résident et ceux qui y travaillent. Par le passé, cet équilibre a souvent été négligé, voire volontairement ignoré. On a construit des quartiers exclusivement réservés à l’habitation qui se sont trop souvent transformés en cités dortoirs. A l’inverse, on a construit des quartiers exclusivement réservés aux bureaux, qui ont pour défaut de se transformer en quartiers fantômes peu fréquentables lorsque, le soir venu, chacun rentre chez soi. Aujourd’hui, il n’est plus question d’oublier le nécessaire équilibre entre logements et bureaux – ce que les urbanistes appellent donc la mixité fonctionnelle. Un bon projet est un projet qui propose à la fois du logement et des surfaces administratives. Dans quelle proportion ? Cette décision est du ressort de la Municipalité qui en décide en fonction des spécificités du projet. En règle générale, la proportion s’élève à 10% à 15% de surfaces administratives.

 

Le concept de mixité sociale évoque quant à lui l’équilibre entre les différentes catégories de la population considérées selon leur âge, leur niveau de formation et leur nationalité. Ici aussi, l’objectif des urbanistes modernes et d’empêcher la création de ghettos en favorisant le brassage des catégories. A Bussigny, les études montrent que l’équilibre social est bon, alors que la commune souffre d’un léger déficit en habitants par rapport aux emplois.

Le développement territorial passe inéluctablement par une coordination entre urbanisation et transport. Pour que les transports publics soient performants, il faut une certaine densité de personnes (habitants et employés) constituant autant de passagers potentiels. Mais quelle est la densité idéale ?

 

Les valeurs de densification proposées pour l’Ouest lausannois sont basées sur une étude conduite par le SDOL au milieu des années 2000. Cette étude a consisté à mesurer la densité de vingt-trois quartiers lausannois possédant des caractéristiques spécifiques. La densité humaine de ces quartiers varie entre 27 et 714 habitants-emplois par hectare. Les résultats de cette étude ont été publiés dans un document récapitulatif particulièrement aisé d’accès car principalement constitué de photos et de plans.

 

Sur la base de cette étude, des densités humaines idéales ont été fixées pour l’Ouest lausannois, en adéquation avec les objectifs du Plan directeur cantonal. Selon la typologie des zones à développer, des fourchettes de densification sont proposées. Trois paliers de densité ont été retenus : 1) densité basse : entre 100 et 200 habitants-emplois par hectare ; 2) densité moyenne : entre 200 et 400 habitants-emplois par hectare ; et 3) densité forte : plus de 400 habitants-emplois par hectare.

 

A l’intérieur de ces fourchettes, la densification optimale pour une zone donnée est fixée par la Municipalité, qui possède ainsi une marge de manœuvre certaine pour définir le dosage qui correspond le mieux à ses objectifs et aux besoins de la population. Si la Municipalité se décide pour un niveau de densification se trouvant à l’extérieur des fourchettes proposées, le projet est considéré comme non conforme par les services de l’Etat. A juste titre. A quoi cela servirait-il que les communes de l’Ouest lausannois se soient dotées d’objectifs communs, incarnés par le SDOL et le PALM, si chacune d’entre elle restait libre de faire tout et son contraire ? Poser la question, c’est y répondre.

Par le passé, le développement territorial s’est fait par étalement, une solution peu rationnelle et peu respectueuse de l’environnement. La société en a pris conscience. A l’avenir, elle ne souhaite pas reproduire les erreurs du passé. Au lieu d’étaler, elle veut densifier, c’est-à-dire regrouper les nouveaux habitants et les nouveaux emplois le long des axes de transport public. Cette densification du territoire est le principe cardinal des projets d’urbanisation du PALM et du SDOL. La Municipalité adhère à ces principes modernes de l’aménagement du territoire. Dans la mesure de ses moyens, tout en gardant la maîtrise de son développement territorial, elle veut contribuer à résoudre les problèmes de pénurie de logement en accueillant de nouveaux habitants sur son territoire. Elle veut le faire de manière rationnelle et efficace, en coordination avec les communes voisines.

La commune de Bussigny n’est pas une île. Elle se trouve imbriquée dans un ensemble de communes de l’Ouest lausannois, elles-mêmes appartenant à l’agglomération Lausanne-Morges. Les problèmes qui se posent à Bussigny sont les mêmes que ceux qui se posent dans le reste de l’agglomération, à savoir une pénurie chronique de logements depuis une dizaine d’années. Au vu de l’attractivité de la région, le problème ne va pas se résoudre de lui-même ces prochaines années ; au contraire, sans mesures correctrices, tout porte à croire qu’il va encore s’aggraver.

 

Afin d’affronter cette situation, l’agglomération s’est dotée d’organes tels que le PALM et le SDOL qui ont pour objectif de coordonner les mesures de planification du territoire. Ensemble, les communes de l’Ouest lausannois prônent la construction de nouveaux logements en priorité le long des axes de transports publics existants ou planifiés. Sur la commune de Bussigny, plusieurs friches industrielles se prêtent particulièrement bien aux objectifs modernes de l’aménagement du territoire. La Municipalité souhaite par conséquent assumer ses responsabilités et apporter sa contribution, de manière raisonnable et maîtrisée, à la lutte contre la pénurie de logements.